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/撰文/李建興
南和興產的土地操盤術
高雄第一世家陳啟川家族旗下的土地公司—南和興產，每年上繳國庫的地價稅高達四億元，在高雄市擁有的土地將近百萬坪，比國有財產局還多！陳家從第一代開始，已經連富四代，其致富與守成的祕訣何在？
每年四、五月份，是報稅的季節也是惱人的季節，但想必，全高雄市甚至整個南台灣，最害怕報稅的應該就是掌管陳啟川家族旗下土地資產的南和興產公司吧！
很難想像，沒沒無聞的南和興產，一直是高雄繳稅最大戶，直至最近幾年，才勉為其難讓賢給中鋼，退居第二。而光就地價稅，南和興產的土地筆數高達萬筆、土地面積比國有財產局在高雄市的土地總和還大，每年地價稅就要上繳約四億元之多。
地價稅高達四億元 土地比國有財產局還多
也因此，報稅，尤其是地價稅，對南和興產來說，簡直是市井小民無法想像的超級大工程。
最近，位於高雄市和平路上的南和興產大樓，充斥著緊湊如上戰場般的氛圍。除了南和興產內部各相關部門，忙著蒐集土地租金收益、地籍、公告地價等相關資料外，位於十樓的總管理處，南和興產的眾董監事們（創辦人陳啟川的幾個子女）更是如火如荼地商討如何節稅，如何不讓家族龐大的土地，成為拖垮家族財源的負擔？至少不用像早些年，連租金收益都不夠繳稅，還必須自掏腰包才足以支付上億的租金。
怪只怪，南和興產的土地實在太大，嚴格來說，應該是台灣五大家族之一的陳家資產簡直是富可敵國。事實上，陳家的土地自第一代陳中和分給十個兒子後，南和興產掌管的，只是陳家第二代兄弟中排行老六、也就是陳啟川家族旗下的土地，僅是「十牛之一毛」而已。
然而，光是南和興產掌管的土地有多大？答案連目前操盤整個公司的總經理陳田圃（陳啟川七子）及副總經理陳田堅（改名前名為陳田熞，陳啟川九子）都無法推估。
只能說，走遍全高雄，包括市區內三家家樂福、三家大型影城、三家寒軒餐廳及近十家的汽車旅館，都是向南和興產租的。而十五萬坪屏東的穎達農場，是南和興產出租的土地中最大一筆，一千七百坪的寒軒五福店，市價逼近二十億元，則是南和興產最有價值的土地。這些還不包括當年捐給高雄醫學大學及附設中和醫院三萬三千坪土地，以及捐給市政府作為公園之用的陳中和墓園一萬五千坪的土地。
據說，在陳啟川擔任高雄市長期間，民意代表質疑高雄的道路建設刻意迴避陳家土地，陳啟川卻毫不考慮地回答：「不可能，路怎麼開，都會開到我家的地！」可見陳家土地之遼闊。
總統府資政許水德更是憶起小時候從左營到市區念書，自己走過的路，有十分之六都踩在陳家的土地上。據南和興內部人員透露，南和興在十年前地價高檔時期，土地資產一度突破二千億元，而市場以此推估，南和興的土地約莫超過五十萬坪。
擁有土地超過50萬坪 勝過國有財產局
南和興的土地有多大？連南和興本身都難以估計。據《今周刊》調查，南和興總土地面積超過50萬坪，相當於高雄大統百貨對面中央公園的330倍大，勝過國有財產局在高雄市的土地。其中，位於屏東的穎達農場占地約十五萬坪，為旗下最大一筆土地。
陳啟川眼光獨到 第三代鎮守家業有功
高雄陳家，之所以能成為南台灣的地產天王，早自第一代陳中和起，就已經奠立了龐大基業。
時間回溯至一八五三年，陳中和出生在高雄市苓仔寮一帶，成長後創設了從事赤糖等貿易買辦的順和行。深諳經營之道的陳中和早在當時就利用日本商社財務操盤手法，每到甘蔗發芽及收成季節，提供融資給蔗農，以作為栽種資金所需，最後再低價收購甘蔗以抵利息。也就是運用金融手法，間接壟斷蔗糖原料，使其他的製糖業者或貿易商無法與順和行競爭，紛紛被順和行購併，陳家的事業就此奠基。
到了二十世紀初，陳中和運用手中資金相繼開設碾米廠南興公司、新興製糖和烏樹林製公司，掌握當時最重要的米、鹽、糖產業，陳家的財富因而水漲船高。此時陳中和開始大量收購土地，據說鼎盛時期，共擁有自耕地四百多萬坪，租借耕地近百萬坪，自此讓陳家登上南部第一地主寶座。
到了陳中和的下一代（也就是第二代啟字輩），十個兄弟各自分掌陳中和的事業和土地。在二次大戰時期，老四陳啟峰、老八陳啟清（前高雄市議會議長陳田錨之父）預備放棄飽受戰火波及的碾米產業，惟獨陳啟川獨排眾議主張續營，因此買下四哥和八弟的股份，開始經營南興公司，並連帶取得南興旗下的大筆土地，這也就是陳啟川一脈土地實力最雄厚的緣由。
就算歷經第二代分家，陳啟川家族仍能保住南部地產第一世家的榮銜。主要是因為陳啟川辭世後，第三代的十子八女，能堅守家產由南和興產統一控管，摒棄兄弟急於分家的陋習，其守成有術，正是陳啟川家族連富數代的箇中道理。
據說，光復不久後，陳啟川在當時擔任省財政廳長嚴家淦的建言下，在一九五○年成立負責土地開發、租賃、管理的南和興產統管旗下土地。也由於土地收歸單一窗口管理，陳啟川的七子八女以及五個老婆分別均分股份，可說是土地證券化的「先知版」，也免除了因分家而發生兄弟鬩牆，甚至家道中落的危機。
「只租不售」策略 大量降低管理成本
所謂創業惟艱、守成更是不易。目前南和興是由甫從高醫附設醫院副院長退休的老五陳田柏擔任董事長，實際上卻是由政商關係良好的總經理陳田圃（七子），以及地方人脈廣闊的副總經理陳田堅（九子）掌舵。
南和興龐大的土地羨煞眾人，但管理卻是一門難上加難的學問。
陳啟川在交棒之時，曾親自問子女，「倘若交給你們一筆十甲大的芒果園，收成時該如何處理？」幾個兒女眾說紛紜各抒己見，最後陳啟川徐徐地說，「其實很簡單，直接叫果農來採，收成的利潤雙方拆帳即可！」
負責操盤的陳田圃、陳田堅立即領會父親的管理精髓，就是以類似BOT的方式委外經營管理，即可省下自營的管理成本，這也是後來南和興的土地採「只租不售」的主因。
「只租不售」策略的制定，也與陳家龐大的稅負有密切關係。由於南和興是超大地主，以累進稅率計算，地價稅能以最高等級課徵，即公告地價的五‧五％，為最低等級○．三％的十八倍。
因此，若無法為旗下土地創造附加價值，稅負負擔很可能大量侵蝕資產。再者，企業若以賣地為生，土地增值將成為另一筆巨額負擔，使陳田圃對管理土地更加嚴謹。
南和興土地操盤獨道之處，就在於系統專業化、特區開發模式，以及兄弟合議這三大策略上。
素有高雄代銷天王之稱的聯上實業總經理蘇永義就說，有一回他前往南和興洽公，一進大門立刻被震懾，「我從來沒看過一家私人土地管理公司就像個地政機關！不但資料豐富，電腦系統也與地政機關相容，甚至公司內部的地籍圖，連最新的都市計畫都有！」
據南和興主管透露，公司內部電腦系統之專業，甚至連高雄市地政處都聘請南和興幹部為顧問。
至於南和興採行的特區開發模式，起因於早期陳家的土地出租，只提供土地，而由承租者在地上興建建物，但卻也因此惹來爭議。
土地操盤祕訣 就在系統專業化與特區開發
最典型的個案為十多年前，陳家把位於和平路及五福路口的土地租給庭園餐廳所用，然而租約到期，業主卻要求索賠地上建物，在兩方協商破裂後，南和興索性將該筆土地捐贈給市政府，由公家拆除。
此案讓陳田圃得到深刻啟示，從此南和興出租的土地一律採代建地上物的方式，使產權更加單純化。也因此向南和興租地，必須言明投資項目、市場分析、投資報酬率、財務資料，送件要經過南和興的眾董監審核，一旦公司評選合格，則統一由南和興負責蓋地上建物，承租者直接進駐即可。
高雄汽車旅館業龍頭—御宿集團董事長劉大偉指出，他自己最喜歡跟南和興租地，因為南和興格局夠大，又懂生意語言，合作起來相當愉快。
據了解，南和興每周都舉行固定的「中常會」，由兄弟也就是股東共同審議選擇承租者。最近陳家開始對部分小面積的畸零地解除只租不賣的禁令，條件是底價需為公告地價加一成，且不含土增、地價稅，一旦含稅，底價至少要公告價再加四成才行。這樣看來，現階段南和興最關心的還是稅的問題，這可能是地產天王最大的煩惱了。
陳家獨特的御妻持家術
相對於大企業為爭家產而發生兄弟鬩牆事件，數十年來南和興卻能完整維持龐大家產，陳啟川不僅讓十五個兒女兄友弟恭，更讓五個老婆情同姊妹，或許「家和萬業興」的持家成就，是南和興屹立不搖的主要原因。
陳家第一代及第二代，素有多妻的命格，除了陳中和多妻外，陳啟川同時坐擁五個老婆，弟弟陳啟清也先後娶了三個老婆。
陳啟川辭世前與大夫人潘繡汝、二夫人王昌、三夫人黃雪、四夫人葉清金及五夫人周淑容共同生活在陳家老宅，五個老婆鮮少爭風吃醋，在陳家的家族照中，更不乏五個老婆合影的照片，令人感佩陳氏父子「成家立業」的功力。
有趣的是，御妻有術並在政治界聞名的陳啟川，在臨終時卻立下了兩大遺命。一是不准後代子孫娶小老婆，二是不准子孫從政。
儘管陳啟川的遺命頗有「只准州官放火，不准百姓點燈」之意，但據貼近陳啟川的老臣說，陳啟川的禁令一來有感於家族成員過多，為免除人多紛爭多的缺點，因而下令子孫必須實施一夫一妻制。
至於不准從政，是因為陳啟川原本就不喜歡介入政治，當年要不是蔣中正親自致文相邀，礙於威權及盛情下，陳啟川也不會參選市長。之後為了讓子孫免於深陷政治濁流之中，因此特別下此禁令。
陳啟川的幾個兒子也相當奉行父親遺命，據說，即使有人想出軌，也立刻被家族人士，以「先皇遺旨」的名義指正，可見陳啟川對家族影響之大。
小檔案
1. 高雄醫學大學
（現由財團法人高雄醫學大學控管）
土地：99,220坪
市值：198.4億元
2. 寒軒餐廳五福店
土地：1700坪 建物：700多坪
市值：20億元
3. 御宿汽車旅館
土地：809坪 建物：1042坪
市值：2.3億元
4. 家樂福十全店
土地：1240坪 建物：25460坪
市值：4.1億元
5. 愛買吉安店
土地：2150坪 建物：9035坪
市值：7.23億元
6. 特力屋大順店
土地：1950坪 建物：4226坪
市值：9.2億元
7. 南和興產大樓
土地：1700坪 建物：2300坪
市值：4.7億元
8. 寶樂餐廳
土地：1700坪 建物：2300坪
市值：4.7億元
9. 喜滿客坎城影城
土地：1340坪 建物：28640坪
市值：6.9億元
10. 海寶餐廳
土地：545坪 建物：600坪
市值：0.54億元
製表：邱太(火宣)
註：市值由大華資產管理顧問公司估價
/撰文/李建興
南和興產的土地操盤術
高雄第一世家陳啟川家族旗下的土地公司—南和興產，每年上繳國庫的地價稅高達四億元，在高雄市擁有的土地將近百萬坪，比國有財產局還多！陳家從第一代開始，已經連富四代，其致富與守成的祕訣何在？
每年四、五月份，是報稅的季節也是惱人的季節，但想必，全高雄市甚至整個南台灣，最害怕報稅的應該就是掌管陳啟川家族旗下土地資產的南和興產公司吧！
很難想像，沒沒無聞的南和興產，一直是高雄繳稅最大戶，直至最近幾年，才勉為其難讓賢給中鋼，退居第二。而光就地價稅，南和興產的土地筆數高達萬筆、土地面積比國有財產局在高雄市的土地總和還大，每年地價稅就要上繳約四億元之多。
地價稅高達四億元 土地比國有財產局還多
也因此，報稅，尤其是地價稅，對南和興產來說，簡直是市井小民無法想像的超級大工程。
最近，位於高雄市和平路上的南和興產大樓，充斥著緊湊如上戰場般的氛圍。除了南和興產內部各相關部門，忙著蒐集土地租金收益、地籍、公告地價等相關資料外，位於十樓的總管理處，南和興產的眾董監事們（創辦人陳啟川的幾個子女）更是如火如荼地商討如何節稅，如何不讓家族龐大的土地，成為拖垮家族財源的負擔？至少不用像早些年，連租金收益都不夠繳稅，還必須自掏腰包才足以支付上億的租金。
怪只怪，南和興產的土地實在太大，嚴格來說，應該是台灣五大家族之一的陳家資產簡直是富可敵國。事實上，陳家的土地自第一代陳中和分給十個兒子後，南和興產掌管的，只是陳家第二代兄弟中排行老六、也就是陳啟川家族旗下的土地，僅是「十牛之一毛」而已。
然而，光是南和興產掌管的土地有多大？答案連目前操盤整個公司的總經理陳田圃（陳啟川七子）及副總經理陳田堅（改名前名為陳田熞，陳啟川九子）都無法推估。
只能說，走遍全高雄，包括市區內三家家樂福、三家大型影城、三家寒軒餐廳及近十家的汽車旅館，都是向南和興產租的。而十五萬坪屏東的穎達農場，是南和興產出租的土地中最大一筆，一千七百坪的寒軒五福店，市價逼近二十億元，則是南和興產最有價值的土地。這些還不包括當年捐給高雄醫學大學及附設中和醫院三萬三千坪土地，以及捐給市政府作為公園之用的陳中和墓園一萬五千坪的土地。
據說，在陳啟川擔任高雄市長期間，民意代表質疑高雄的道路建設刻意迴避陳家土地，陳啟川卻毫不考慮地回答：「不可能，路怎麼開，都會開到我家的地！」可見陳家土地之遼闊。
總統府資政許水德更是憶起小時候從左營到市區念書，自己走過的路，有十分之六都踩在陳家的土地上。據南和興內部人員透露，南和興在十年前地價高檔時期，土地資產一度突破二千億元，而市場以此推估，南和興的土地約莫超過五十萬坪。
擁有土地超過50萬坪 勝過國有財產局
南和興的土地有多大？連南和興本身都難以估計。據《今周刊》調查，南和興總土地面積超過50萬坪，相當於高雄大統百貨對面中央公園的330倍大，勝過國有財產局在高雄市的土地。其中，位於屏東的穎達農場占地約十五萬坪，為旗下最大一筆土地。
陳啟川眼光獨到 第三代鎮守家業有功
高雄陳家，之所以能成為南台灣的地產天王，早自第一代陳中和起，就已經奠立了龐大基業。
時間回溯至一八五三年，陳中和出生在高雄市苓仔寮一帶，成長後創設了從事赤糖等貿易買辦的順和行。深諳經營之道的陳中和早在當時就利用日本商社財務操盤手法，每到甘蔗發芽及收成季節，提供融資給蔗農，以作為栽種資金所需，最後再低價收購甘蔗以抵利息。也就是運用金融手法，間接壟斷蔗糖原料，使其他的製糖業者或貿易商無法與順和行競爭，紛紛被順和行購併，陳家的事業就此奠基。
到了二十世紀初，陳中和運用手中資金相繼開設碾米廠南興公司、新興製糖和烏樹林製公司，掌握當時最重要的米、鹽、糖產業，陳家的財富因而水漲船高。此時陳中和開始大量收購土地，據說鼎盛時期，共擁有自耕地四百多萬坪，租借耕地近百萬坪，自此讓陳家登上南部第一地主寶座。
到了陳中和的下一代（也就是第二代啟字輩），十個兄弟各自分掌陳中和的事業和土地。在二次大戰時期，老四陳啟峰、老八陳啟清（前高雄市議會議長陳田錨之父）預備放棄飽受戰火波及的碾米產業，惟獨陳啟川獨排眾議主張續營，因此買下四哥和八弟的股份，開始經營南興公司，並連帶取得南興旗下的大筆土地，這也就是陳啟川一脈土地實力最雄厚的緣由。
就算歷經第二代分家，陳啟川家族仍能保住南部地產第一世家的榮銜。主要是因為陳啟川辭世後，第三代的十子八女，能堅守家產由南和興產統一控管，摒棄兄弟急於分家的陋習，其守成有術，正是陳啟川家族連富數代的箇中道理。
據說，光復不久後，陳啟川在當時擔任省財政廳長嚴家淦的建言下，在一九五○年成立負責土地開發、租賃、管理的南和興產統管旗下土地。也由於土地收歸單一窗口管理，陳啟川的七子八女以及五個老婆分別均分股份，可說是土地證券化的「先知版」，也免除了因分家而發生兄弟鬩牆，甚至家道中落的危機。
「只租不售」策略 大量降低管理成本
所謂創業惟艱、守成更是不易。目前南和興是由甫從高醫附設醫院副院長退休的老五陳田柏擔任董事長，實際上卻是由政商關係良好的總經理陳田圃（七子），以及地方人脈廣闊的副總經理陳田堅（九子）掌舵。
南和興龐大的土地羨煞眾人，但管理卻是一門難上加難的學問。
陳啟川在交棒之時，曾親自問子女，「倘若交給你們一筆十甲大的芒果園，收成時該如何處理？」幾個兒女眾說紛紜各抒己見，最後陳啟川徐徐地說，「其實很簡單，直接叫果農來採，收成的利潤雙方拆帳即可！」
負責操盤的陳田圃、陳田堅立即領會父親的管理精髓，就是以類似BOT的方式委外經營管理，即可省下自營的管理成本，這也是後來南和興的土地採「只租不售」的主因。
「只租不售」策略的制定，也與陳家龐大的稅負有密切關係。由於南和興是超大地主，以累進稅率計算，地價稅能以最高等級課徵，即公告地價的五‧五％，為最低等級○．三％的十八倍。
因此，若無法為旗下土地創造附加價值，稅負負擔很可能大量侵蝕資產。再者，企業若以賣地為生，土地增值將成為另一筆巨額負擔，使陳田圃對管理土地更加嚴謹。
南和興土地操盤獨道之處，就在於系統專業化、特區開發模式，以及兄弟合議這三大策略上。
素有高雄代銷天王之稱的聯上實業總經理蘇永義就說，有一回他前往南和興洽公，一進大門立刻被震懾，「我從來沒看過一家私人土地管理公司就像個地政機關！不但資料豐富，電腦系統也與地政機關相容，甚至公司內部的地籍圖，連最新的都市計畫都有！」
據南和興主管透露，公司內部電腦系統之專業，甚至連高雄市地政處都聘請南和興幹部為顧問。
至於南和興採行的特區開發模式，起因於早期陳家的土地出租，只提供土地，而由承租者在地上興建建物，但卻也因此惹來爭議。
土地操盤祕訣 就在系統專業化與特區開發
最典型的個案為十多年前，陳家把位於和平路及五福路口的土地租給庭園餐廳所用，然而租約到期，業主卻要求索賠地上建物，在兩方協商破裂後，南和興索性將該筆土地捐贈給市政府，由公家拆除。
此案讓陳田圃得到深刻啟示，從此南和興出租的土地一律採代建地上物的方式，使產權更加單純化。也因此向南和興租地，必須言明投資項目、市場分析、投資報酬率、財務資料，送件要經過南和興的眾董監審核，一旦公司評選合格，則統一由南和興負責蓋地上建物，承租者直接進駐即可。
高雄汽車旅館業龍頭—御宿集團董事長劉大偉指出，他自己最喜歡跟南和興租地，因為南和興格局夠大，又懂生意語言，合作起來相當愉快。
據了解，南和興每周都舉行固定的「中常會」，由兄弟也就是股東共同審議選擇承租者。最近陳家開始對部分小面積的畸零地解除只租不賣的禁令，條件是底價需為公告地價加一成，且不含土增、地價稅，一旦含稅，底價至少要公告價再加四成才行。這樣看來，現階段南和興最關心的還是稅的問題，這可能是地產天王最大的煩惱了。
陳家獨特的御妻持家術
相對於大企業為爭家產而發生兄弟鬩牆事件，數十年來南和興卻能完整維持龐大家產，陳啟川不僅讓十五個兒女兄友弟恭，更讓五個老婆情同姊妹，或許「家和萬業興」的持家成就，是南和興屹立不搖的主要原因。
陳家第一代及第二代，素有多妻的命格，除了陳中和多妻外，陳啟川同時坐擁五個老婆，弟弟陳啟清也先後娶了三個老婆。
陳啟川辭世前與大夫人潘繡汝、二夫人王昌、三夫人黃雪、四夫人葉清金及五夫人周淑容共同生活在陳家老宅，五個老婆鮮少爭風吃醋，在陳家的家族照中，更不乏五個老婆合影的照片，令人感佩陳氏父子「成家立業」的功力。
有趣的是，御妻有術並在政治界聞名的陳啟川，在臨終時卻立下了兩大遺命。一是不准後代子孫娶小老婆，二是不准子孫從政。
儘管陳啟川的遺命頗有「只准州官放火，不准百姓點燈」之意，但據貼近陳啟川的老臣說，陳啟川的禁令一來有感於家族成員過多，為免除人多紛爭多的缺點，因而下令子孫必須實施一夫一妻制。
至於不准從政，是因為陳啟川原本就不喜歡介入政治，當年要不是蔣中正親自致文相邀，礙於威權及盛情下，陳啟川也不會參選市長。之後為了讓子孫免於深陷政治濁流之中，因此特別下此禁令。
陳啟川的幾個兒子也相當奉行父親遺命，據說，即使有人想出軌，也立刻被家族人士，以「先皇遺旨」的名義指正，可見陳啟川對家族影響之大。
小檔案
1. 高雄醫學大學
（現由財團法人高雄醫學大學控管）
土地：99,220坪
市值：198.4億元
2. 寒軒餐廳五福店
土地：1700坪 建物：700多坪
市值：20億元
3. 御宿汽車旅館
土地：809坪 建物：1042坪
市值：2.3億元
4. 家樂福十全店
土地：1240坪 建物：25460坪
市值：4.1億元
5. 愛買吉安店
土地：2150坪 建物：9035坪
市值：7.23億元
6. 特力屋大順店
土地：1950坪 建物：4226坪
市值：9.2億元
7. 南和興產大樓
土地：1700坪 建物：2300坪
市值：4.7億元
8. 寶樂餐廳
土地：1700坪 建物：2300坪
市值：4.7億元
9. 喜滿客坎城影城
土地：1340坪 建物：28640坪
市值：6.9億元
10. 海寶餐廳
土地：545坪 建物：600坪
市值：0.54億元
製表：邱太(火宣)
註：市值由大華資產管理顧問公司估價
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